Cómo se declara una casa: valor patrimonial de los bienes raíces

El artículo 277 del Estatuto Tributario, en la versión que le dio la Ley 1111 de 2006, establece que los contribuyentes obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el costo fiscal, determinado conforme a los capítulos correspondientes del Libro Primero.

Y añade: los contribuyentes NO obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo o el avalúo catastral actualizado al final del ejercicio, sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 72 y 73.

Cuatro candidatos, entonces, y gana el mayor. No es una opción: es una obligación de comparar.

La consecuencia práctica es que el valor declarado de un inmueble tiende a subir con el tiempo aunque el propietario no haga nada, porque el avalúo catastral se actualiza.

Y declarar por debajo de ese mayor valor es un descuadre especialmente fácil de detectar: el avalúo catastral es información que la administración ya tiene.

El mismo artículo 277 cierra con una obligación que suele pasarse por alto: «Las construcciones o mejoras no incorporadas para efectos del avalúo o el costo fiscal del respectivo inmueble deben ser declaradas por separado».

El supuesto es común. Alguien construye una segunda planta, cierra un patio o hace una remodelación importante, y el catastro no ha actualizado el avalúo para recogerla.

En ese caso el avalúo catastral ya no refleja el inmueble tal como es, y la norma exige declarar esas construcciones o mejoras aparte, sumándolas al valor del inmueble.

Omitirlo tiene dos consecuencias. La primera es de patrimonio: se declara por debajo de lo que se posee. La segunda es de costo: esas mejoras integran el costo fiscal del bien por el artículo 69, y si no se declararon en su momento, al vender el inmueble será más difícil sostener que forman parte del costo, con lo que la utilidad gravable sale mayor.

Declararlas cuando se hacen protege las dos cosas a la vez.

El artículo 277 remite expresamente a los artículos 72 y 73, y esos dos artículos son los que permiten que el valor declarado sirva además como costo al vender.

El artículo 72 permite tomar el avalúo o autoavalúo catastral como costo fiscal para determinar la renta o ganancia ocasional en la enajenación de inmuebles, con las condiciones que la propia norma señala, entre ellas que figure en la declaración del año anterior a la venta.

Esa condición es la que convierte la declaración de patrimonio en una decisión con consecuencias futuras: lo que se declara hoy puede ser el costo de mañana.

El artículo 73 permite a las personas naturales ajustar el costo de los bienes raíces y de las acciones con el incremento porcentual que fije anualmente el Gobierno. Es un mecanismo distinto del avalúo y se aplica sobre el costo de adquisición.

Usar uno u otro cambia el resultado al vender, y conviene calcular ambos antes de una enajenación importante en lugar de asumir que el costo es el precio de compra.

Actualizar el valor de un inmueble produce un aumento del patrimonio líquido que no viene de ningún ingreso, y eso activa la comparación del artículo 236.

La buena noticia es que la explicación está prevista. El artículo 237 dispone que para efectos de la comparación patrimonial se tomen en cuenta las valorizaciones nominales y los ajustes que no generen renta.

Un cambio de criterio de valoración —pasar del costo de adquisición al avalúo catastral, como manda el artículo 277— es exactamente eso: una valorización nominal.

Lo que hay que poder demostrar es que el salto obedece a la actualización y no a un ingreso omitido. Los documentos que lo prueban son el certificado catastral de los dos años y la declaración anterior.

Por eso conviene actualizar el valor cuando corresponde y no acumular varios años de desactualización: un ajuste grande de golpe llama más la atención y es más difícil de reconstruir que uno gradual y documentado año a año.

Tres comprobaciones bastan y se hacen en minutos.

Comparar los cuatro candidatos del artículo 277 —costo de adquisición, costo fiscal, autoavalúo y avalúo catastral actualizado— y declarar el mayor. El avalúo se consulta en el catastro municipal o distrital y suele estar disponible en línea.

Verificar si hubo construcciones o mejoras que el avalúo no recoja. Si las hubo, declararlas por separado como exige el propio artículo 277.

Revisar el saldo del crédito hipotecario, si existe, para declararlo como deuda. El patrimonio líquido es el bruto menos las deudas vigentes al último día del año, y amortizar aumenta el líquido.

Y conservar los soportes de las mejoras: facturas de materiales, contratos de obra, licencias. El artículo 69 las incorpora al costo fiscal del bien, y ese costo es lo que se resta el día que se venda.