Costo fiscal: lo que de verdad se resta al vender
El costo fiscal de un activo fijo es su precio de adquisición más las mejoras y contribuciones por valorización, menos la depreciación acumulada cuando aplica, según el artículo 69 del Estatuto Tributario. Para las personas naturales, el artículo 73 permite además ajustar el costo de acciones y bienes raíces con el incremento porcentual que fija anualmente el Gobierno, lo que reduce la utilidad gravada al vender.
Actualizada el 29 de agosto de 2026 Norma: E.T. art. 69 · E.T. art. 70 · E.T. art. 72
Al vender un activo, la utilidad gravada es la diferencia entre el precio y el costo fiscal. El precio apenas se puede manejar: el artículo 90 del Estatuto Tributario impide apartarse del valor comercial.
El costo fiscal, en cambio, admite construirse de varias maneras, todas legítimas y todas previstas en la ley.
El artículo 69 fija la regla general. El artículo 70 permite un reajuste. El artículo 72 permite usar el avalúo catastral en inmuebles. Y el artículo 73 permite ajustar el costo de bienes raíces y acciones con un porcentaje que fija cada año el Gobierno.
En un bien comprado hace veinte años, la diferencia entre declarar el precio de compra y aplicar el mecanismo que corresponda puede ser la diferencia entre pagar impuesto y no pagarlo.
Normas que desarrolla esta guía
- E.T. art. 69
- E.T. art. 70
- E.T. art. 72
- E.T. art. 73
La regla general del artículo 69
El artículo 69 del Estatuto Tributario define el costo fiscal de los elementos de propiedades, planta y equipo, y de las propiedades de inversión.
El núcleo es el precio de adquisición más los costos directamente atribuibles hasta que el activo esté disponible para su uso, más las mejoras y las contribuciones por valorización, menos la depreciación acumulada que se haya deducido para fines fiscales.
Tres elementos merecen atención.
Las MEJORAS suman al costo. Una remodelación, una ampliación o una construcción incorporada al inmueble aumentan el costo fiscal, y por tanto reducen la utilidad al vender. Pero hay que poder probarlas: facturas, contratos, licencias.
Las CONTRIBUCIONES POR VALORIZACIÓN también suman. Es un pago que muchos propietarios hacen y nunca registran como parte del costo del inmueble.
La DEPRECIACIÓN acumulada resta, cuando el bien se venía depreciando fiscalmente. Para una persona natural que no deprecia su vivienda, este elemento no aplica.
Fundamento: E.T. art. 69
El avalúo catastral como costo: el artículo 72
El artículo 72 del Estatuto Tributario permite tomar el avalúo o autoavalúo catastral como costo fiscal para determinar la renta o ganancia ocasional en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos del contribuyente.
Y le pone una condición que hay que preparar con antelación: el avalúo o autoavalúo debe figurar en la declaración del impuesto predial o en la declaración de renta del año ANTERIOR al de la enajenación, según lo que la norma señale.
Esa condición es la que convierte la declaración de patrimonio en una decisión con consecuencias. Lo que se declara este año puede ser el costo del año que viene.
En la práctica significa que quien planea vender un inmueble el año próximo debe asegurarse de que el avalúo esté correctamente reflejado en la declaración de este año.
Y quien descubre la posibilidad cuando ya vendió llega tarde: no se puede construir retroactivamente un requisito que la norma exige cumplido antes.
Por eso conviene revisar esta condición al declarar, no al vender.
Fundamento: E.T. art. 72
El reajuste del artículo 73 para personas naturales
El artículo 73 del Estatuto Tributario ofrece un camino distinto y es exclusivo de las personas naturales.
Permite ajustar el costo de adquisición de acciones o aportes en sociedades y de bienes raíces que tengan el carácter de activos fijos, multiplicándolo por el incremento porcentual que fije anualmente el Gobierno, según el año de adquisición.
La lógica es reconocer que el precio pagado hace veinte años no es comparable con el precio de venta de hoy: buena parte de la «utilidad» nominal es inflación acumulada, no enriquecimiento real.
A diferencia del artículo 72, este mecanismo no exige que nada figure en la declaración anterior: se aplica sobre el costo de adquisición con el porcentaje del año en que se adquirió.
La consecuencia práctica es que en bienes de posesión muy antigua el artículo 73 suele producir un costo mayor que el precio de compra nominal, y a veces mayor que el avalúo catastral.
De ahí la recomendación de calcular las tres alternativas —artículo 69, artículo 72 y artículo 73— antes de una venta importante, en lugar de asumir que el costo es lo que dice la escritura de compra.
Fundamento: E.T. art. 73
No se pueden acumular los mecanismos
Los mecanismos de ajuste son alternativos, no acumulativos. No se toma el avalúo catastral y además se le aplica el reajuste del artículo 73.
Cada uno parte de una base distinta. El artículo 72 sustituye el costo por el avalúo. El artículo 73 ajusta el costo de adquisición. El artículo 70 permite un reajuste anual del costo de los activos fijos en los términos que señala.
Aplicarlos en cadena inflaría artificialmente el costo y produciría una utilidad menor que la real, con el riesgo de rechazo que eso implica.
La comparación correcta es: calcular el costo por cada vía disponible y tomar el que resulte más favorable, verificando que se cumplen las condiciones de esa vía en concreto.
Y conviene documentar cuál se usó y por qué. En una revisión, poder explicar el criterio con el artículo en la mano es la diferencia entre sostener el costo declarado y verlo rechazado.
Una precisión adicional: estos mecanismos operan para determinar la renta o ganancia ocasional en la enajenación. No cambian por sí mismos el valor patrimonial declarado, que sigue las reglas del artículo 277 para inmuebles.
Fundamento: E.T. art. 72 · E.T. art. 73 · E.T. art. 70
Qué conservar durante toda la vida del activo
El costo fiscal se prueba con documentos, y esos documentos hay que conservarlos desde la compra hasta después de la venta.
La escritura o factura de adquisición, que acredita el precio y la fecha. La fecha importa doblemente: para el cómputo de los dos años del artículo 300 y para el porcentaje aplicable del artículo 73.
Las facturas de las mejoras. Por el artículo 69 suman al costo, y por el artículo 771-2 los costos deben estar soportados en facturas o documentos equivalentes con el lleno de los requisitos. Una remodelación pagada sin factura es dinero que no se puede sumar al costo.
Los recibos de contribución por valorización, que también suman y casi nunca se guardan.
Y las declaraciones de renta de los años anteriores, porque de ellas depende la condición del artículo 72 y porque acreditan el valor patrimonial que se venía declarando.
Es un archivo que hay que mantener durante años y que solo se usa una vez. Quien no lo tiene termina declarando como costo el precio nominal de compra, que casi siempre es la peor de las alternativas disponibles.
Fundamento: E.T. art. 69 · E.T. art. 771-2
Preguntas frecuentes
- ¿Cómo se calcula el costo fiscal de un activo que voy a vender?
- La regla general está en el artículo 69 del Estatuto Tributario: precio de adquisición más los costos directamente atribuibles, las mejoras y las contribuciones por valorización, menos la depreciación acumulada deducida fiscalmente. Para personas naturales existen además el artículo 72, que permite usar el avalúo catastral en inmuebles, y el artículo 73, que permite ajustar el costo de adquisición de bienes raíces y acciones.
- ¿Puedo usar el avalúo catastral como costo?
- Sí, por el artículo 72 del Estatuto Tributario, pero con una condición que hay que preparar con antelación: el avalúo o autoavalúo debe figurar en la declaración del año ANTERIOR al de la enajenación, en los términos que señala la norma. Quien descubre la posibilidad después de vender llega tarde, porque el requisito debe estar cumplido antes.
- ¿Qué es el reajuste del artículo 73?
- Un mecanismo exclusivo de las personas naturales que permite ajustar el costo de adquisición de acciones o aportes en sociedades y de bienes raíces que sean activos fijos, multiplicándolo por el incremento porcentual que fija anualmente el Gobierno según el año de adquisición. Reconoce que buena parte de la utilidad nominal de un bien poseído muchos años es inflación acumulada y no enriquecimiento real.
- ¿Puedo aplicar el avalúo catastral y además el reajuste?
- No. Los mecanismos de los artículos 72 y 73 del Estatuto Tributario son alternativos, no acumulativos: cada uno parte de una base distinta. Lo correcto es calcular el costo por cada vía disponible, verificar que se cumplen sus condiciones y tomar el resultado más favorable, documentando cuál se usó.
- ¿Las remodelaciones aumentan el costo fiscal?
- Sí. El artículo 69 del Estatuto Tributario incluye las mejoras en el costo fiscal del activo. Pero deben poder probarse: el artículo 771-2 condiciona la procedencia de costos a que estén soportados en facturas o documentos equivalentes con el lleno de los requisitos, de modo que una remodelación pagada sin factura no se puede sumar al costo.
- ¿Qué documentos debo guardar de un inmueble?
- La escritura de adquisición, que acredita precio y fecha —la fecha importa para el cómputo de los dos años del artículo 300 y para el porcentaje del artículo 73—; las facturas de las mejoras; los recibos de contribución por valorización; y las declaraciones de renta anteriores, de las que depende la condición del artículo 72. Es un archivo que se mantiene durante años y se usa una sola vez.
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Esta guía explica la norma vigente a la fecha de actualización y no sustituye al texto oficial ni constituye asesoría tributaria. El Estatuto Tributario se modifica en cada reforma, así que aplicarlo exige verificar qué versión regía para el año gravable de que se trate.