El precio de venta que acepta la DIAN: la regla del valor comercial
El artículo 90 del Estatuto Tributario establece que el precio de enajenación de un activo no puede apartarse significativamente del valor comercial del bien en la fecha de venta; cuando se aparta por debajo del margen que la norma tolera, la administración puede rechazarlo y tomar el valor comercial. En inmuebles la norma exige además declarar bajo gravedad de juramento que el precio pactado es el real.
Actualizada el 29 de agosto de 2026 Norma: E.T. art. 90 · E.T. art. 90-1 · E.T. art. 300
Escriturar por debajo del precio real es una práctica que se repite en Colombia con la idea de pagar menos impuesto. El Estatuto Tributario la anticipó y la cerró.
El artículo 90 establece que el precio de la enajenación es el valor comercial realizado en dinero o en especie, y que se tiene por valor comercial el señalado por las partes SIEMPRE QUE no difiera notoriamente del valor comercial promedio para bienes de la misma especie en la fecha de enajenación.
Cuando se aparta más de lo que la norma tolera, la administración puede rechazar el precio pactado y tomar el comercial.
Y para inmuebles la norma exige algo más: que vendedor y comprador declaren bajo la gravedad de juramento que el precio incluido en la escritura es el real.
Normas que desarrolla esta guía
- E.T. art. 90
- E.T. art. 90-1
- E.T. art. 300
La regla del valor comercial
El artículo 90 del Estatuto Tributario define la renta o pérdida en la enajenación de activos como la diferencia entre el precio de la enajenación y el costo del activo, y a continuación fija qué se entiende por precio.
El precio de la enajenación es el valor comercial realizado en dinero o en especie. Y se tiene por valor comercial el señalado por las partes, siempre que no difiera notoriamente del valor comercial promedio para bienes de la misma especie en la fecha de enajenación.
Es decir: la ley acepta el precio pactado como punto de partida, pero lo somete a un contraste con el mercado.
El margen de tolerancia lo fija la propia norma, y superarlo habilita a la administración para desconocer el precio declarado y tomar el comercial promedio.
La consecuencia es que el ahorro que se busca con una escritura baja no está asegurado: depende de que nadie compare, y esa comparación es precisamente lo que la administración puede hacer con la información de que dispone, incluidos los avalúos catastrales y las operaciones comparables del mismo sector.
Fundamento: E.T. art. 90
La declaración juramentada en inmuebles
Para la enajenación de bienes raíces el artículo 90 añade una exigencia formal con consecuencias sustanciales: el vendedor y el comprador deben declarar bajo la gravedad de juramento que el precio incluido en la escritura es el real, y que no ha existido otro pacto que lo modifique.
La norma prevé además el efecto de no hacer esa declaración sobre la aceptación del precio.
Dos consecuencias importan aquí.
La primera es que quien escritura por menos no está solo omitiendo un dato: está afirmando bajo juramento algo que no es cierto, con las implicaciones que eso tiene más allá de lo tributario.
La segunda es que la maniobra perjudica al comprador. Su costo fiscal para una venta futura queda fijado en la cifra escriturada, de modo que cuando él venda, su utilidad gravada será mayor. El ahorro del vendedor de hoy es el impuesto del vendedor de mañana.
Por eso, en una operación donde el comprador entiende el mecanismo, escriturar bajo deja de ser un acuerdo cómodo y se convierte en una transferencia de carga tributaria hacia él.
Fundamento: E.T. art. 90
Qué mira la administración para contrastar
El contraste con el valor comercial no es un ejercicio abstracto: se hace con información disponible.
En inmuebles, el avalúo catastral es la referencia más inmediata y ya está en poder de la administración. Un precio de escritura notoriamente por debajo del avalúo es una señal directa.
A eso se suman las operaciones comparables de la misma zona, los valores de referencia que manejan las entidades territoriales y la información que se reporta en la exógena.
Y hay un elemento adicional que a veces se olvida: el propio historial del contribuyente. Un inmueble que se venía declarando por el artículo 277 a un valor determinado y que se vende por bastante menos genera una inconsistencia interna en las declaraciones del mismo contribuyente.
Ese cruce entre el valor patrimonial declarado y el precio de venta es de los más sencillos de hacer y de los más difíciles de explicar.
De ahí que la coherencia entre lo que se declara como patrimonio y lo que se escritura al vender sea, en la práctica, tan importante como el precio mismo.
Fundamento: E.T. art. 90 · E.T. art. 277
Las reglas especiales del artículo 90-1
El artículo 90-1 del Estatuto Tributario complementa el régimen con reglas de valoración para supuestos donde el precio pactado resulta especialmente difícil de contrastar o donde la ley quiere un criterio propio.
Su función es cerrar los espacios que el artículo 90 deja abiertos por la vía general, fijando criterios de determinación del valor comercial en situaciones concretas.
El principio que comparten los dos artículos es el mismo: el valor de una operación para efectos tributarios no lo determina exclusivamente la voluntad de las partes.
Esa idea aparece también en otros lugares del Estatuto —en la valoración de aportes en especie, en las operaciones entre vinculados del régimen de precios de transferencia de los artículos 260-1 y siguientes— y responde a la misma preocupación: impedir que la libertad contractual se use para desplazar base gravable.
En operaciones entre partes relacionadas, además del artículo 90 conviene revisar si aplica el régimen de precios de transferencia, que tiene sus propias obligaciones formales y sus propias sanciones.
Fundamento: E.T. art. 90-1
Qué hacer en una venta real
La conclusión práctica no es resignarse a pagar: es que el margen de maniobra está del lado del costo y de las exenciones, no del precio.
En el COSTO, calculando las alternativas de los artículos 69, 72 y 73 antes de vender, y verificando con antelación la condición del 72 de que el avalúo figure en la declaración del año anterior.
En las EXENCIONES, verificando si aplica la del artículo 311-1 para la vivienda de habitación y preparando su condición de destino antes de recibir el dinero.
En el TIEMPO, comprobando si el bien ya cumplió los dos años del artículo 300 que convierten la utilidad en ganancia ocasional en lugar de renta ordinaria.
Y en el PRECIO, declarando el real. No solo porque el artículo 90 permite desconocer el que se aparta del comercial, sino porque en inmuebles la afirmación va bajo juramento y porque perjudica al comprador.
Esas tres primeras palancas son legales, documentables y suelen tener más impacto que la cuarta.
Fundamento: E.T. art. 90 · E.T. art. 72 · E.T. art. 311-1
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo vender por debajo del valor comercial para pagar menos impuesto?
- El artículo 90 del Estatuto Tributario establece que el precio de la enajenación es el valor comercial y que se tiene por tal el señalado por las partes siempre que no difiera notoriamente del valor comercial promedio para bienes de la misma especie. Cuando se aparta más de lo que la norma tolera, la administración puede rechazar el precio pactado y tomar el comercial.
- ¿Qué es la declaración juramentada de la escritura?
- Para la enajenación de bienes raíces, el artículo 90 del Estatuto Tributario exige que vendedor y comprador declaren bajo la gravedad de juramento que el precio incluido en la escritura es el real y que no existe otro pacto que lo modifique. La norma prevé además el efecto de no hacer esa declaración sobre la aceptación del precio.
- ¿A quién perjudica escriturar por menos?
- Al comprador, y también al vendedor. El costo fiscal del comprador para una venta futura queda fijado en la cifra escriturada, de modo que cuando él venda su utilidad gravada será mayor: el ahorro de hoy es el impuesto de mañana. Y el vendedor afirma bajo juramento algo que no es cierto, con implicaciones que van más allá de lo tributario.
- ¿Con qué compara la DIAN el precio que declaré?
- Con información que ya tiene: el avalúo catastral del inmueble, operaciones comparables de la misma zona, valores de referencia de las entidades territoriales y la información exógena. A eso se suma el propio historial del contribuyente: un inmueble declarado en el patrimonio por un valor y vendido por bastante menos genera una inconsistencia interna difícil de explicar.
- Entonces, ¿cómo puedo pagar menos legalmente al vender?
- Trabajando el costo y las exenciones, no el precio. Calculando el costo fiscal por las alternativas de los artículos 69, 72 y 73 del Estatuto Tributario; verificando si aplica la exención del artículo 311-1 para la vivienda de habitación y preparando su condición de destino; y comprobando si el bien cumplió los dos años del artículo 300 que convierten la utilidad en ganancia ocasional.
- ¿Aplica lo mismo si vendo a un familiar o a mi propia empresa?
- Aplica el artículo 90 y, además, conviene revisar si la operación queda cubierta por el régimen de precios de transferencia de los artículos 260-1 y siguientes del Estatuto Tributario cuando se trata de vinculados en los supuestos que la norma señala, porque ese régimen tiene sus propias obligaciones formales y sus propias sanciones.
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Esta guía explica la norma vigente a la fecha de actualización y no sustituye al texto oficial ni constituye asesoría tributaria. El Estatuto Tributario se modifica en cada reforma, así que aplicarlo exige verificar qué versión regía para el año gravable de que se trate.