La exención al vender la casa de habitación y su condición de destino
El artículo 311-1 del Estatuto Tributario exenta parte de la utilidad obtenida en la venta de la casa o apartamento de habitación, hasta un tope en UVT, pero condiciona la exención al DESTINO del dinero: los recursos deben depositarse en cuentas de ahorro para el fomento de la construcción o destinarse a adquirir otra vivienda o a amortizar el crédito de la que se vendió. Vender y usar el producto en otra cosa hace perder el beneficio.
Actualizada el 29 de agosto de 2026 Norma: E.T. art. 311-1 · E.T. art. 300 · E.T. art. 314
Vender la vivienda donde uno vive puede quedar exento del impuesto de ganancia ocasional, pero la exención viene con una condición que se cumple DESPUÉS de vender y que mucha gente descubre tarde.
El artículo 311-1 del Estatuto Tributario, en la versión que le dio la Ley 2277 de 2022, exenta las primeras 5.000 UVT de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación de las personas naturales.
Y exige, para que esa exención proceda, que la TOTALIDAD de los dineros recibidos como consecuencia de la venta sean depositados en cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción y destinados a adquirir otra casa o apartamento de habitación, o a pagar total o parcialmente uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con el inmueble vendido.
La palabra «totalidad» es la que hay que leer despacio.
Normas que desarrolla esta guía
- E.T. art. 311-1
- E.T. art. 300
- E.T. art. 314
Qué exenta el artículo 311-1
El beneficio recae sobre la UTILIDAD, no sobre el precio de venta. Es decir, sobre la diferencia entre el precio de enajenación y el costo fiscal, que es la ganancia ocasional que define el artículo 300.
El tope son las primeras 5.000 UVT de esa utilidad. Lo que exceda tributa a la tarifa del artículo 314.
El sujeto es la persona natural contribuyente del impuesto sobre la renta y complementarios.
Y el objeto es la casa o apartamento de HABITACIÓN. No cualquier inmueble: aquel donde el contribuyente habita. Un inmueble de inversión, un local o una segunda vivienda que no es la de habitación no acceden a esta exención, aunque sí a las reglas generales de ganancia ocasional del artículo 300 si se cumplieron los dos años de posesión.
Conviene tener presente que exención y calificación son cosas distintas: primero hay que determinar si la utilidad es ganancia ocasional —dos años de posesión, activo fijo— y solo entonces se mira si además está exenta.
Fundamento: E.T. art. 311-1
La condición del destino, leída literalmente
Aquí está lo que separa esta guía de la mayoría de las explicaciones disponibles.
El texto exige que «la totalidad de los dineros recibidos como consecuencia de la venta» sean depositados en las cuentas AFC. No dice una parte, ni dice hasta el monto de la exención: dice la totalidad.
Y añade el destino: que sean destinados a la adquisición de otra casa o apartamento de habitación, o al pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento de habitación objeto de la venta.
Dos destinos posibles, entonces, y ambos ligados a vivienda. Usar el dinero para cualquier otra cosa —invertirlo, pagar otras deudas, financiar un negocio— hace perder la exención.
La consecuencia práctica de la palabra «totalidad» es que la operación hay que planearla antes de vender. Quien recibe el precio en su cuenta corriente y desde ahí dispone libremente ya no está cumpliendo la condición, aunque después compre otra vivienda.
El camino es: vender, depositar en AFC, y desde ahí destinar a vivienda.
Fundamento: E.T. art. 311-1
Por qué la exención está condicionada
El diseño no es caprichoso: la exención existe para favorecer la vivienda, no para favorecer la venta de inmuebles.
Si bastara con vender la casa donde uno vive, el beneficio operaría como una exención general a la enajenación de vivienda, con independencia de qué se hiciera con el dinero. Condicionarlo al destino asegura que el ahorro tributario permanezca en el sector.
De ahí que el vehículo elegido sea precisamente la cuenta AFC del artículo 126-4, que es el instrumento del Estatuto para el fomento de la construcción y que tiene su propio régimen de permanencia y destinación.
Eso significa que al dinero depositado le aplican también las reglas de esas cuentas. Retirarlo para un destino distinto del previsto activa las consecuencias propias del artículo 126-4, además de hacer perder la exención del 311-1.
En otras palabras, quien usa esta exención se compromete con un destino y con un vehículo, y el incumplimiento se revierte por partida doble.
Fundamento: E.T. art. 311-1 · E.T. art. 126-4
Cómo se calcula la utilidad que se exenta
Antes de aplicar la exención hay que calcular bien la utilidad, porque el tope de 5.000 UVT opera sobre ella y no sobre el precio.
La utilidad es el precio de enajenación menos el costo fiscal, por el artículo 300. Y el costo fiscal admite construirse de varias maneras.
Por el artículo 69, con el precio de adquisición más las mejoras y contribuciones por valorización.
Por el artículo 72, tomando el avalúo o autoavalúo catastral, con la condición de que figure en la declaración del año anterior a la venta.
O por el artículo 73, ajustando el costo de adquisición con el incremento porcentual que fija anualmente el Gobierno para bienes raíces.
En una vivienda comprada hace muchos años, la diferencia entre usar el precio de compra y usar cualquiera de los dos mecanismos de ajuste puede ser enorme, y determina si la utilidad cabe o no dentro de las 5.000 UVT exentas.
Calcularlo antes de vender permite además corregir a tiempo la declaración del año anterior si el avalúo no figuraba.
Fundamento: E.T. art. 300 · E.T. art. 72 · E.T. art. 73
Qué preparar antes de firmar
Cuatro cosas conviene tener resueltas antes de la escritura.
La cuenta AFC abierta. El dinero tiene que entrar ahí, y abrirla después de recibir el precio complica acreditar que se depositó la totalidad de lo recibido como consecuencia de la venta.
El cálculo de la utilidad con las tres alternativas de costo fiscal, y la verificación de que el avalúo figure en la declaración del año anterior si se va a usar el artículo 72.
El destino decidido y documentado: qué vivienda se va a comprar o qué crédito hipotecario vinculado al inmueble vendido se va a pagar.
Y el precio, que por el artículo 90 no puede apartarse del valor comercial y que en inmuebles exige la declaración juramentada de las partes de que el consignado en la escritura es el real.
Una quinta recomendación práctica: conservar el rastro documental completo —extracto de la AFC, escritura de compra de la nueva vivienda o certificación de cancelación del crédito—, porque la carga de probar que se cumplió la condición es de quien invoca la exención.
Fundamento: E.T. art. 311-1 · E.T. art. 90
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto está exento al vender mi vivienda?
- Las primeras 5.000 UVT de la UTILIDAD generada en la venta, no del precio, según el artículo 311-1 del Estatuto Tributario en la versión de la Ley 2277 de 2022. La utilidad es la diferencia entre el precio de enajenación y el costo fiscal, y lo que exceda de esas 5.000 UVT tributa a la tarifa de ganancias ocasionales del artículo 314.
- ¿Tengo que depositar todo el dinero de la venta o solo una parte?
- La totalidad. El artículo 311-1 del Estatuto Tributario exige que «la totalidad de los dineros recibidos como consecuencia de la venta» sean depositados en cuentas AFC. No es una parte ni el monto equivalente a la exención: es todo lo recibido. Es la condición más estricta de este beneficio y la que más se explica de forma incompleta.
- ¿En qué puedo usar ese dinero sin perder la exención?
- En dos destinos, ambos ligados a vivienda: la adquisición de otra casa o apartamento de habitación, o el pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento objeto de la venta, según el artículo 311-1 del Estatuto Tributario. Cualquier otro uso —inversión, otras deudas, un negocio— hace perder la exención.
- ¿Aplica a cualquier inmueble que venda?
- No. El artículo 311-1 del Estatuto Tributario se refiere a la casa o apartamento de HABITACIÓN del contribuyente. Un inmueble de inversión, un local o una segunda vivienda que no sea la de habitación no acceden a esta exención, aunque su utilidad sí puede ser ganancia ocasional por el artículo 300 si se cumplieron los dos años de posesión.
- ¿Qué pasa si recibo el dinero en mi cuenta corriente y después compro otra casa?
- La condición del artículo 311-1 del Estatuto Tributario es que la totalidad de los dineros recibidos sean depositados en cuentas AFC y desde allí destinados a vivienda. Recibir el precio en una cuenta corriente y disponer libremente de él compromete el cumplimiento de esa condición, aunque después se compre otra vivienda. Por eso la cuenta AFC conviene tenerla abierta antes de firmar.
- ¿Cómo calculo la utilidad para saber si cabe en las 5.000 UVT?
- Restando el costo fiscal del precio de enajenación, conforme al artículo 300 del Estatuto Tributario. El costo fiscal puede construirse por el artículo 69, o usando el avalúo catastral por el artículo 72 —que exige que figure en la declaración del año anterior—, o ajustando el costo de adquisición por el artículo 73. En una vivienda comprada hace años, la elección puede cambiar por completo si la utilidad cabe o no en la exención.
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Esta guía explica la norma vigente a la fecha de actualización y no sustituye al texto oficial ni constituye asesoría tributaria. El Estatuto Tributario se modifica en cada reforma, así que aplicarlo exige verificar qué versión regía para el año gravable de que se trate.