Arrendamientos: renta de capital, costos admisibles y retención
Los ingresos por arrendamiento de bienes inmuebles son rentas de capital dentro de la cédula general, y admiten restar los costos y gastos que tengan relación de causalidad con esa actividad, como el impuesto predial, la administración y las reparaciones. Quien paga el arriendo debe practicar retención en la fuente cuando es agente retenedor y el pago supera la base mínima del artículo 401 del Estatuto Tributario.
Actualizada el 29 de agosto de 2026 Norma: E.T. art. 401 · E.T. art. 335 · E.T. art. 107
Arrendar un inmueble genera un ingreso que la mayoría de la gente declara mal por una razón sencilla: lo trata como si fuera un salario y no lo es.
El arriendo es una renta de CAPITAL. Vive dentro de la cédula general, junto a las rentas de trabajo y a las no laborales, pero con reglas propias que cambian el resultado en dos direcciones opuestas.
A favor: admite restar los costos y gastos que tengan relación de causalidad con esa actividad. El predial del inmueble arrendado, la administración, las reparaciones y la comisión de la inmobiliaria son restables.
En contra: no accede a la renta exenta del 25 % del numeral 10 del artículo 206, que es exclusiva de las rentas de trabajo.
Normas que desarrolla esta guía
- E.T. art. 401
- E.T. art. 335
- E.T. art. 107
- E.T. art. 336
El arriendo es renta de capital, y qué implica
El artículo 335 del Estatuto Tributario define los ingresos de la cédula general, que agrupa desde la Ley 2010 de 2019 las rentas de trabajo, las de capital y las no laborales.
Las rentas de CAPITAL son las que produce el patrimonio sin trabajo personal de por medio: intereses, rendimientos financieros, arrendamientos, regalías y explotación de la propiedad intelectual.
Esa clasificación no es descriptiva, es operativa. Determina qué se puede restar y qué no.
Lo que sí admite: los costos y gastos imputables a esa renta específica, conforme al numeral 4 del artículo 336, siempre que cumplan los requisitos generales de procedencia del artículo 107.
Lo que no admite: la renta exenta del 25 % del numeral 10 del artículo 206, que la norma reserva a los pagos laborales y a las rentas de trabajo.
Quien declara su arriendo como si fuera renta de trabajo comete un doble error: se toma una exención que no le corresponde y renuncia a restar unos costos que sí.
Fundamento: E.T. art. 335 · E.T. art. 330
Qué gastos se pueden restar de un arriendo
El numeral 4 del artículo 336 permite restar en las rentas de capital los costos y gastos que cumplan los requisitos generales de procedencia y que sean imputables a esas rentas específicas.
Esos requisitos generales están en el artículo 107: relación de causalidad con la actividad productora de renta, necesidad y proporcionalidad. Los tres a la vez.
En un arriendo cumplen sin dificultad el impuesto predial del inmueble arrendado, la cuota de administración, las reparaciones y el mantenimiento necesarios para conservarlo en condiciones de ser arrendado, la comisión de la inmobiliaria que lo administra, el seguro del inmueble y los intereses del crédito con el que se adquirió, en la parte imputable.
La palabra que decide es «imputables». Los gastos del inmueble en el que uno vive no son imputables a la renta de arriendo de otro inmueble, y si un mismo inmueble se arrienda solo parte del año, los gastos se imputan proporcionalmente.
Y conviene el soporte: por el artículo 771-2 los costos y deducciones deben estar respaldados en facturas o documentos equivalentes con el lleno de los requisitos.
Fundamento: E.T. art. 107 · E.T. art. 336 num. 4
La retención sobre el arriendo
El artículo 401 del Estatuto Tributario somete a retención en la fuente los pagos por arrendamiento, con tarifas distintas para bienes inmuebles y para bienes muebles, y con base mínima en UVT para los inmuebles.
Quien practica la retención es el arrendatario, siempre que sea agente de retención conforme al artículo 368. Ahí está el matiz que más confunde: un arrendatario persona natural que no reúne las condiciones del artículo 368 no retiene, mientras que una empresa sí.
Por eso un mismo propietario puede recibir unos arriendos con retención y otros sin ella, según a quién le arriende.
La retención practicada es un anticipo: se descuenta del impuesto que resulte en la declaración. Y cuando el propietario tiene costos altos —crédito hipotecario, administración, reparaciones—, es frecuente que la retención supere el impuesto y quede saldo a favor.
Para acreditarla hace falta el certificado del artículo 381, que se expide a solicitud del beneficiario. No llega solo: hay que pedírselo al arrendatario.
Fundamento: E.T. art. 401 · E.T. art. 368
El inmueble en el patrimonio
El arriendo tiene una consecuencia que se olvida con frecuencia y que aparece en otra parte de la declaración: el inmueble hay que declararlo en el patrimonio, y por el valor que manda la ley.
El artículo 277 del Estatuto Tributario obliga a los no obligados a llevar contabilidad a declarar los inmuebles por el MAYOR valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal y el avalúo o autoavalúo catastral vigente.
Declararlo por el precio de compra cuando el catastral ya lo superó subestima el patrimonio, y ese es un descuadre que la administración detecta con facilidad porque el avalúo catastral es información que ya tiene.
El salto que se produce al corregir esa valoración un año cualquiera puede además activar la comparación patrimonial del artículo 236, aunque en ese caso la explicación es legítima y está prevista en el artículo 237: es una valorización nominal que no genera renta.
Y conviene recordar que la deuda del crédito hipotecario, si existe, se resta en el patrimonio: lo que se declara como patrimonio líquido es el bruto menos las deudas vigentes.
Fundamento: E.T. art. 277 · E.T. art. 69
Los errores que más se repiten
Cuatro concentran casi todas las correcciones en este concepto.
Declarar el arriendo como renta de trabajo para tomarle el 25 % de renta exenta. No procede: esa exención es de las rentas de trabajo, y aplicarla a una renta de capital infla la declaración de forma detectable.
No restar ningún costo. Es el error contrario y el más frecuente entre propietarios que declaran por primera vez: se declara el arriendo bruto como si no hubiera gastos, cuando el predial, la administración y las reparaciones son restables.
Restar gastos no imputables. Los del inmueble de habitación propia no se restan de la renta del inmueble arrendado, y los de un inmueble arrendado medio año se imputan proporcionalmente.
Olvidar el inmueble en el patrimonio, o declararlo por debajo del avalúo catastral cuando este es mayor.
Y una quinta que aparece con frecuencia: no pedir el certificado de retención al arrendatario empresa, con lo que la retención practicada no se descuenta y el contribuyente paga dos veces.
Fundamento: E.T. art. 336 · E.T. art. 206
Preguntas frecuentes
- ¿Cómo se declara lo que gano arrendando un inmueble?
- Como renta de capital dentro de la cédula general, conforme al artículo 335 del Estatuto Tributario. Eso permite restar los costos y gastos imputables a esa renta por el numeral 4 del artículo 336, siempre que cumplan los requisitos del artículo 107, pero excluye la renta exenta del 25 % del numeral 10 del artículo 206, que es exclusiva de las rentas de trabajo.
- ¿Qué gastos puedo restar del arriendo que recibo?
- Los que tengan relación de causalidad con esa renta, sean necesarios y proporcionados, conforme al artículo 107 del Estatuto Tributario: el impuesto predial del inmueble arrendado, la cuota de administración, las reparaciones y el mantenimiento, la comisión de la inmobiliaria, el seguro del inmueble y los intereses del crédito con que se adquirió, en la parte imputable. Deben estar soportados conforme al artículo 771-2.
- ¿Puedo tomar el 25 % de renta exenta sobre el arriendo?
- No. El numeral 10 del artículo 206 del Estatuto Tributario reserva esa exención a los pagos laborales y a las rentas de trabajo. El arriendo es renta de capital, y aplicarle esa exención infla la declaración de una forma que el cruce de información detecta con facilidad.
- ¿Por qué unos arrendatarios me retienen y otros no?
- Porque la obligación de retener depende de que el arrendatario sea agente de retención conforme al artículo 368 del Estatuto Tributario. Una empresa lo es; una persona natural que no reúne las condiciones de ese artículo, no. Por eso un mismo propietario puede recibir unos arriendos con retención y otros sin ella, y solo debe descontar de su impuesto la efectivamente practicada.
- ¿Por cuánto declaro el inmueble que tengo arrendado?
- Por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal y el avalúo o autoavalúo catastral vigente, si no está obligado a llevar contabilidad, según el artículo 277 del Estatuto Tributario. Declararlo por el precio de compra cuando el catastral ya lo superó subestima el patrimonio, y es un descuadre fácil de detectar porque el avalúo es información que la administración ya tiene.
- ¿Qué hago si el arriendo me deja pérdida después de restar gastos?
- Se declara el resultado que arroje la depuración de esa renta. Conviene tener presente que el artículo 330 del Estatuto Tributario ordena depurar cada cédula de manera independiente y prohíbe el reconocimiento simultáneo de conceptos en distintas cédulas, de modo que los costos siguen a la renta que los generó y no se trasladan libremente a otros ingresos.
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Esta guía explica la norma vigente a la fecha de actualización y no sustituye al texto oficial ni constituye asesoría tributaria. El Estatuto Tributario se modifica en cada reforma, así que aplicarlo exige verificar qué versión regía para el año gravable de que se trate.